長租公寓回歸正軌 租金貸偃旗息鼓

　　對于租房市場來說，這是不尋常的春天。根據往年的經驗，三月和四月通常是北京租房市場的傳統旺季，但是在疫情緩解之后的這個春天，北京的租房市場似乎并沒有真正恢復。

　　相反，去年經歷了一系列動蕩的長租公寓仍然很受歡迎。除了高質量、家電齊全、規則清晰的固有優勢外，經歷一輪淘汰依舊健在的邏輯使許多人認為，長租公寓的風險已得到一定程度的釋放。記者走訪發現，租金貸正在減少，在風暴中幸存下來的長租公寓似乎正逐步走上正軌。

　　一個意想不到的長租公寓

　　今年春天的房客數量不如前幾年。這是在天通苑一家租房公司工作的小陸最直觀的感覺。她在這里工作了三年多，他選擇的天通苑地區也被稱為亞洲最大小區和北漂聚集地。據了解，天通苑有16個區，645棟建筑，常住人口近50萬人。

　　北京的房屋租賃市場一向具有很強的時效性。三月后，會有很多人返回北京。同時，許多來自其他地方和海外歸國人員的畢業生也將在這個時候來北京找工作。但是今年的情況略有不同。小陸告訴記者，在新的一年之后的2月底，有更多的人在看房，但自3月以來，租房市場相對荒蕪。

　　北京其他地區也確認了同樣的情況。蓮花橋區負責人方先生也對記者說：隨著防疫政策的調整，對租房市場有利，但目前程度尚不容易判斷?？赡苄枰欢螘r間才能變得真正炙手可熱。根據診斷研究所的數據，根據我愛我家研究院的數據，今年春節后，每月交易量仍保持去年9月以來的下降趨勢。盡管今年2月每平方米的平均租金大幅上漲，環比增長4.1%，但與去年同期相比仍下降了2.6%。

　　在這方面，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時分析說：求職仍然沒有高潮，但冷漠是正常的。在夏天，隨著求職和跳槽的情況發生，它也可能變熱。

　　但是，與傳統租房市場中的普通住房市場不同，盡管去年許多長期租賃公寓品牌存在問題，但在風暴過后，在長租公寓平臺上尋找住房的房客仍然絡繹不絕。雖然價格會更高，但長租公寓的房間質量還是不錯的，家用電器和家具很齊全，寬帶水電費的規定很明確，租后的維護和清潔服務不必擔心，這對我來說非常劃算。小蔡（居住在平臺列表中的租戶）很喜歡此類公寓的支持服務。關于先前的動蕩，小蔡說：如果因為lsquo;爆雷rsquo;就完全不考慮長租公寓的話，就有些因噎廢食了。盡管有之前的事情，但我想經歷了這一輪市場淘汰，以及國家出臺的一些管控措施，風險會小很多。

　　同樣，當被問及上次動蕩的影響時，天壇附近一個集中式長租公寓的管家也告訴記者：許多租戶問我，我會說我們不會有問題。我們以前沒有任何問題。有一個問題，正如您所看到的，另一個問題是，我們的房源很緊俏，平臺運營也非常好。

　　與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓的難覓一房情況更加引人注目。記者在幾家集中式長租公寓的APP中發現，空缺很少，大多數商店和房型都顯示房間空了。立水橋的長期公寓管家小謝告訴記者，如果要預訂，必須決定至少提前一個月甚至兩個月簽訂合同。

　　偃旗息鼓的租金貸

　　長租公寓的優勢一目了然。它解決了業主的租金和維修等一系列問題，為租戶找房子帶來了便利，同時改善了租賃體驗。根據中原地產首席分析師張大偉的分析，集中式長期出租公寓比較穩定，是由大資產所有者裝修的，數量比較大且集中，租金相對穩定，這也是方向政策鼓勵。權力下放的是傳統租賃住房的修改版本，不符合政策鼓勵的方向。

　　但是從過去的經驗來看，由于租金貸款問題，長期出租公寓還埋下了許多隱患。小李是北京的一名研究生。他需要在2020年6月從大學畢業時租房，因此他使用了父母公寓出租平臺為應屆畢業生開展相應的活動。根據活動的規則，畢業生不僅可以免交押金，還可以每月支付房租，這對學生們似乎非常友好。

　　但小李對記者說，直到房屋租賃合同簽訂，他才注意到房屋租賃合同之外還有貸款合同。該租賃合同與其他租戶一樣，是與甲方的長租公寓平臺簽署的，但另一項合同則是與金融機構簽署的，中介沒有向他解釋。

　　北京東元律師事務所合伙人李松告訴記者：租房者與中介簽訂的，名為租房合同，實為貸款合同。此貸款合同主要以租房者的個人信用做擔保獲得一年貸款。同時，合同中約定的服務費，事實上為貸款利息。

　　目前，記者在多父母公寓出租平臺上發現，所有平臺都顯示他們提供一付一付的選擇權，有些平臺每月支付的費用比季度多一點。當被問及每月付款是否為租金貸款時，許多中介人都否認了這一說法，并說抵押付款是寫在房屋租賃合同中的，并不涉及第三方金融機構。

　　李松說：承租人與房地產經紀人簽訂租賃合同時，應仔細閱讀租賃合同的有關內容，并謹慎簽署。實際上，租房者可能會注意分期付款的公共帳戶并使用其身份證拍攝照片，因此請當心。

　　暴風雨后回到正軌

　　在過去的一年中，長租公寓一直是住房租賃市場中不可回避的關鍵詞之一。在經歷了一系列動蕩之后，長租公寓也正在加速回到正確的軌道。在今年的全國兩次會議上，政府工作報告中首次列入了規范發展長租房市場。強有力的監督是不言而喻的。同時，國家十四五和2035年長期目標綱要還提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障，同時完善住房制度。具體來說，要加快住房租賃市場的培育和發展，切實振興住房資源存量，擴大城市租賃住房供應，完善長效租賃政策，逐步使租賃住房享有同等權利。

　　在此之前，針對長租公寓市場可能存在的風險和問題，住房和城鄉建設部于2020年9月7日發布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，并提出了60多項監管措施來減少長期租金。容易引起糾紛的高收低出長收短付租金貸現象，已包括在公寓的監管中。

　　據了解，為確保租賃市場重回正軌，今年二月以來，北京、上海、廣州、深圳等六個省市相繼出臺了房屋租賃政策。以北京為例，今年2月，北京市住房和城鄉建設委員會等部門聯合發布了相關文件，明確規定預收租金不得超過3個月的租金，押金也將由房東代收。由北京市房地產中介行業協會設立的特殊賬戶。此舉的目的是使長期出租的公寓保持更安全健康的發展狀態。

　　除了政策和法規，公司本身也在進行重組。關鍵指標之一是入住率。據了解，一般而言，長租公寓行業的理想租金水平通常在90%-95%左右。但是，過去有很多長期出租的公寓已經過時了，而且租金也很低。在50%甚至30%的企業中。

　　但是隨著疫情的控制和市場風險的消除，長租公寓的出租率也有所回升。不久前，許多上市房地產公司的年度報告集中披露，長期出租公寓的情況也已浮出水面。以萬科為例，其年度報告顯示，截至2020年底，萬科集團運營管理長租公寓18.44萬間，累計開業14.24萬間。截至報告期末，已開業項目的整體出租率超過95%。此外，龍湖集團（00960）的年報也顯示，2020年長租公寓方面，冠寓已開業9萬間，整體出租率為88.5%，其中開業超過6個月的項目出租率為93.3%。而在收入方面，業績報告顯示，龍湖集團租賃住房收入約為18.11億元，而去年同期則為11.75億元。